От того, какой объект коммерческой недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условиях заключите договор, будет зависеть — какую доходность принесет инвестиция, насколько быстро вы найдете арендатора, и как дорого сможете объект продать.
При этом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книге подробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах и трезвом расчете — от теоретической подготовки до конкретных практических действий.
Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ. О ЧЕМ ЭТА КНИГА. КЕМ И ДЛЯ КОГО ОНА НАПИСАНА
ЧАСТЬ 1. ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ О КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПЕРЕД ВЫБОРОМ ОБЪЕКТА И ПОКУПКОЙ
ГЛАВА 1. ПОЧЕМУ КОММЕРЧЕСКАЯ, А НЕ ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Доходность и окупаемость
Ликвидность помещения
Эксплуатационные расходы
Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендных платежей
Дополнительные расходы
Налоги
ГЛАВА 2. ДОХОДНОСТЬ, ОКУПАЕМОСТЬ И ИНВЕСТИЦИОННЫЕ РИСКИ В КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Ставка дисконтирования
Индексация ставки аренды
Эксплуатационные расходы, не включённые в арендные платежи
Налог на доходы и прочие налоговые отчисления
Процент простоя
Горизонт инвестирования
Какие могут быть риски при покупке коммерческой недвижимости
Управление рисками
ГЛАВА 3 КЛАССИФИКАЦИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Классификация офисной недвижимости
Классификация торговой недвижимости
ГЛАВА 4. 9 ЦЕЛЕЙ ПОКУПКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Цель 1 — Спекулятивная
Цель 2 — Сохранение капитала
Цель 3 — Извлечение максимально возможного дохода
Цель 4 — Получение дохода от увеличения стоимости объекта недвижимости
Цель 5 — Для собственного бизнеса
Цель 6 — Твердый залог
Цель 7 — Престиж
Цель 8 — Объект для уменьшения налогооблагаемой базы
Цель 9 — Спокойствие
ГЛАВА 5. МЕСТО РЕШАЕТ. ОСНОВНОЙ КРИТЕРИЙ ВЫБОРА ОБЪЕКТА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Потенциал локации
Пешеходный и автомобильный трафик
Конкурентная среда
8 дополнительных критериев оценки места
ГЛАВА 6. 12 ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ КРИТЕРИЕВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Фасад помещения
Высота помещения
Прилегающая территория
Входные группы и их количество
Электроснабжение
Вода, канализация, вентиляция
Планировка коммерческого помещения
Вывески и навигация
Расположение помещения в составе дома
Эксплуатационные расходы
Кадастровая стоимость объекта
Условия договора аренды
ГЛАВА 7. ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: КАКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ БУДУТ ВОСТРЕБОВАНЫ ЧЕРЕЗ 5 — 10 ЛЕТ
Объекты, которые будут востребованы
Не рекомендую к покупке
ЧАСТЬ 2. ПОИСК ОБЪЕКТА И ЗАКЛЮЧЕНИЕ ВЫГОДНОЙ СДЕЛКИ
ГЛАВА 8. ГДЕ ИСКАТЬ ОБЪЕКТЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ПОКУПКИ
Сайты агрегаторы объявлений (Avito.ru, Cian.ru и прочие)
Компании застройщики
Наружная реклама
Агентства недвижимости
Управляющие и администраторы БЦ и ТРЦ
Арендаторы торговых точек
Отделы развития торговых сетей
Печатные издания
Сайты государственных торгов
ГЛАВА 9. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ СПРАВЕДЛИВОЙ РЫНОЧНОЙ ЦЕНЫ
Определите возможное назначение объекта
Сравните объекты недвижимости и определите справедливую рыночную цену
Глава 10. Проверяем продавца и объект перед сделкой
Проверяем продавца — физическое лицо
Проверяем продавца — организацию
Проверяем документы на объект недвижимости
ГЛАВА 11. ДОГОВОРЫ НА ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ. КАКИЕ БЫВАЮТ И НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ
Договор долевого участия
Договор уступки
Инвестиционный договор
Договор купли — продажи
ГЛАВА 12. С АГЕНТСТВОМ НЕДВИЖИМОСТИ ИЛИ САМОСТОЯТЕЛЬНО?
Что вы получите, работая с профессиональным риелтором в сфере коммерческой недвижимости
Как выбрать риелтора
Состав брокерского договора
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ТРЕБОВАНИЯ К ПОМЕЩЕНИЯМ У РАЗЛИЧНЫХ СФЕР БИЗНЕСА
Введение.
О чем эта книга. Кем и для кого она написана.
«Никогда не инвестируйте в бизнес, который вы не понимаете»
Уоррен Баффетт
Инвестиции в недвижимость — один из самых популярных финансовых инструментов приумножения капитала во всём мире. Это объясняется тем, что при малых рисках такие инвестиции быстро окупаются и приносят высокую доходность.
На тему инвестиций в недвижимость написано огромное количество книг. Только на своей книжной полке я насчитал 25 штук. Проблема в том, что большинство из них написаны зарубежными авторами – Эндрю Мак-Лин, Кен Макэлрой, Роберт Кийосаки и другими. Эти книги отражают реалии западных стран, и имеют мало общего с рынком недвижимости в нашей стране.
За 7 лет работы в коммерческой недвижимости я приобрел определенный опыт и знания в этой сфере деятельности. 5 лет я работал управляющим объектами коммерческой недвижимости. За это время я заключи 152 договора аренды. Последние 2 года работаю в компании УралДомСтрой, руководителем направления коммерческой недвижимости. Я продал 102 объекта коммерческой недвижимости на общую сумму 607 347 452 рубля (по состоянию на 07 ноября 2019 года). Каждая сделка учила чему-то новому, формировала экспертность.
Книга, которую вы читаете — концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупки коммерческой недвижимости.
Для кого написана и кому будет полезна эта книга:
- Инвесторам, которые планируют покупку коммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;
- Собственникам бизнеса, которые планируют приобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса.
- Риелторам, которые хотят повысить экспертность в области работы с коммерческой недвижимостью.
От того, какой объект недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условиях заключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция, насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете его продать.
При этом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книге подробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах и трезвом расчете – от теоритической подготовки до конкретных практических действий.
Также в книге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов: калькулятора для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочников и ссылок на полезные ресурсы.
Итак, начнем.
ЧАСТЬ 1.
ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ О КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПЕРЕД ВЫБОРОМ ОБЪЕКТА И ПОКУПКОЙ
Глава 1. Почему коммерческая, а не жилая недвижимость
При выборе объекта недвижимости перед инвестором встаёт вопрос — во что вложить средства: в жилую или коммерческую недвижимость.
Давайте посмотрим на цифры. Сравним основные критерии выбора объекта недвижимости: доходность, ликвидность, эксплуатационные расходы и прочие. И определим, какая недвижимость наиболее интересна для инвестирования в России: жилая или коммерческая.
ДОХОДНОСТЬ И ОКУПАЕМОСТЬ
Доходность и окупаемость — основные критерии, определяющие привлекательность недвижимости в качестве объекта инвестирования.
Показатели определяются исходя из стоимости недвижимости и дохода от сдачи помещения в аренду.
Сейчас значения доходности по коммерческой недвижимости в России составляют 10 — 12% годовых. Окупается коммерческое помещение в среднем за 8 — 10 лет.
Сдача в аренду квартиры принесет доходность 6 — 8%. Средняя окупаемость жилой недвижимости составит 15 лет.
По критериям окупаемости и доходности преимущество у коммерческой недвижимости. Подробно тема доходности и окупаемости будет описана в Главе 2.
ЛИКВИДНОСТЬ ПОМЕЩЕНИЯ
Ликвидность объекта недвижимости определяется тем, насколько быстро вы сможете найти арендатора. Или реализовать его, если вам понадобятся денежные средства.
Жилая недвижимость ликвиднее коммерческой. Хотя многое зависит от объекта недвижимости. 4-х комнатная квартира на 1 этаже, на окраине города будет менее ликвидна, чем небольшое торговое помещение на центральной улице за остановкой общественного транспорта.
ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ
К эксплуатационным расходам относят коммунальные платежи, расходы на текущий и капитальный ремонт помещения.
Коммунальные платежи.
Тарифы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе жилых домов как правило не отличаются от тарифов жилой недвижимости.
Значительно выше расходы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе бизнес центров. Это нужно учитывать при выборе объекта инвестирования.
Текущий и капитальный ремонт помещения.
С течением времени любое помещение требует вложений в ремонт.
При этом стоит отметить, что многие арендаторы коммерческой недвижимости, особенно федеральные сети делают ремонт своими силами и за свой счет в соответствии с фирменным стилем.
Ремонт в квартире при смене арендатора всегда делает собственник.
По этому критерию ставим плюс в пользу коммерческой недвижимости.
СРОК АРЕНДЫ, НАДЕЖНОСТЬ АРЕНДАТОРА И СВОЕВРЕМЕННОСТЬ ОПЛАТЫ АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ
Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные платежи.
Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.
Арендаторы коммерческой недвижимости берут в пользование помещение для ведения бизнеса. Если дела идут хорошо и финансовый результат положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.
Аренда квартиры всегда носит временный характер. И арендная плата как правило не индексируется.
Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит приоритетный характер. Поэтому собственник помещения может рассчитывать на своевременное и регулярное поступление платежей по аренде.
Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина — срочно нужны деньги на ее ремонт и так далее.
По критериям срока аренды, надежности арендатора и своевременности поступления платежей преимущество у коммерческой недвижимости.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ
Если вы покупаете квартиру или коммерческую недвижимость в новостройке, то помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.
Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 7000 — 10 000 рублей за 1 квадратный метр.
Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.
Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей — сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.
В вопросе дополнительных расходов преимущество за коммерческой недвижимостью.
НАЛОГИ
Собственник недвижимости платит 2 вида налогов:
— Налог на имущество;
— Налог на доходы, полученные от сдачи помещения в аренду.
Налог на имущество рассчитывается от кадастровой стоимости объекта недвижимости. В 2019 году он составляет 2% от стоимости объекта. Ставка налога не зависит от того, жилая это недвижимость или коммерческая.
Налог на доходы, полученные от сдачи недвижимости в аренду, также не зависит от вида недвижимости.
Если вы декларируете доходы как физическое лицо, то платежи по налогам составят 13% от полученных доходов.
При большой сумме доходов от аренды целесообразно оформить ИП и платить 6% с доходов по упрощенной системе налогообложения.
В целом, касаемо налогообложения, нет разницы какой объект недвижимости вы сдаете в арену — коммерческую или жилую недвижимость.
Итак, подводим итоги:
Таким образом, считаю выбор в пользу коммерческой недвижимости очевидным. Главное правильно подобрать объект инвестирования. О том, как это сделать пойдет речь в последующих главах книги.
Глава 2. Доходность, окупаемость и инвестиционные риски в коммерческой недвижимости
Доходность и окупаемость — основные финансовые показатели, которые определяют инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.
Не смотря на это большинство инвесторов проводят расчеты поверхностно и не учитывают многие переменные, которые влияют на итоговые значения показателей окупаемости и доходности.
Как правило, окупаемость определяется простым делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год. А доходность, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:
Кроме стоимости объекта и валовых поступлений от аренды в расчетах окупаемости и доходности важно учитывать следующие переменные:
СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ
Дисконтирование учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется путем умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:
где
i — Процентная ставка;
n — Номер периода.
ИНДЕКСАЦИЯ СТАВКИ АРЕНДЫ
Условия по индексации ставки — обязательный пункт любого договора аренды. Обычно повышение стоимости аренды ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом по соглашению сторон.
ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ, НЕ ВКЛЮЧЁННЫЕ В АРЕНДНЫЕ ПЛАТЕЖИ
К ним относят расходы на отопление, капитальный ремонт, услуги управляющей компании по обслуживанию помещения. Данные статьи расходов как правило не оплачиваются арендатором, и способны значительно сократить чистый доход получаемый от объекта недвижимости.
Особенно это актуально для офисных помещений в составе бизнес центров, где эксплуатационные расходы могут достигать 20% от суммы арендных платежей.
НАЛОГ НА ДОХОДЫ И ПРОЧИЕ НАЛОГОВЫЕ ОТЧИСЛЕНИЯ
Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Как оформить помещение — на физическое лицо, ИП или организацию. Для каких целей вы приобретаете помещение — для собственного бизнеса или для сдачи недвижимости в аренду. Эти и другие вопросы влияют на налоговые отчисления по объекту недвижимости и соответственно чистую прибыль.
ПРОЦЕНТ ПРОСТОЯ
Даже самые ликвидные помещения периодически пустуют. Сюда же относятся «арендные каникулы», которые предоставляются арендатору на время проведения ремонтных работ.
ГОРИЗОНТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ
Горизонт инвестирования влияет на значение средней доходности за выбранный период. Он учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.
Таким образом, доходность объекта недвижимости определяется с помощью приведенной величины доходов (NPV) и рассчитывается по формуле:
где OPi — операционная прибыль в i-й год владения недвижимостью; Ki — величина инвестиций в объект недвижимости в i-й год владения; TRi — величина доходов от аренды в i-й год владения недвижимостью; VCi — величина текущих годовых издержек в i-й год владения недвижимостью.
Срок окупаемости объекта недвижимости (Ток) определяется на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли (NPVi (OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPVi (OP)) по формуле:
Доходность тесно связана с другим параметром инвестиций в недвижимость — риском.
Как правило всегда соблюдается прямая зависимость — чем выше доходность, тем выше риск и наоборот.
Так же как окупаемость и доходность, степень риска напрямую влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости. Рассмотрим какие риски нужно учитывать при выборе и покупке коммерческой недвижимости и как можно ими управлять.
КАКИЕ МОГУТ БЫТЬ РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Первая группа рисков — макроэкономические. Они отражают изменения в экономике страны в целом. Повлиять вы на них вряд ли сможете, но учитывать эти риски необходимо.
— Инфляционный риск.
Чем выше инфляция, тем выше риск. Темпы роста инфляции могут опережать рост стоимости недвижимости или стоимости аренды, тем самым определяя показатели доходности и окупаемости.
— Нестабильность национальной валюты.
Этот риск ощутили на себе иностранные инвесторы, которые вкладывали средства в российскую недвижимость до 2014 года. За период с июля по декабрь 2014 курс доллара вырос с 34 до 65 рублей и менее чем за 6 месяцев их активы подешевели в 2 раза. В сырьевых экономиках на нестабильность национальной валюты также влияют изменения цен на нефть и другие сырьевые ресурсы. В России цены на недвижимость снижались в периоды с 2008 по 2009, а также в 2015 году, когда наблюдалось значительное снижение цен на нефть.
— Риск покупательской способности.
Покупательская способность населения напрямую влияет на востребованность в коммерческих площадях. Она снижается или увеличивается при изменениях количества населения. При этом изменение населения нужно учитывать не только для страны в целом но и для отдельных регионов и городов. А также, при изменении уровня доходов населения, роста и сокращение ВВП, снижения и увеличение импорта/экспорта.
— Политические риски.
Смена власти, введение различных санкций со стороны других государств, военные действия негативно отражаются на всех секторах экономики, в том числе на рынке недвижимости.
— Правовые риски.
Здесь мы имеем в виду различные изменения в законодательстве. Повышение существующих и введение новых налогов. Введение ограничительных законов, касающихся строительства и инвестиций.Бесплатный фрагмент закончился.
Купите книгу, чтобы продолжить чтение.